A la revente…

Au niveau de la revente, le principe de calcul du montant de la plus-value brute ainsi que son imposition changent beaucoup, d’une solution d’investissement à une autre. C’est en cela que l’avantage de la SCI à l’IS en prend un coup. En effet, une SCI à l’IR, une location non meublé ou une LMNP relève de la plus-value immobilière des particuliers alors que la SCI à l’IS relève d’une plus value immobilière professionnelle.

Plus-value immobilière des particuliers

Le calcul de la plus-value brute s’obtient en soustrayant le prix d’achat et les frais d’acquisition au prix de vente net vendeur. Les frais d’acquisition sont les frais de notaire et d’agence immobilière qui peuvent être comptabilisés au réel ou par un forfait de 7.5  % du prix d’achat.

Les travaux d’amélioration et de rénovation peuvent être déduis s’ils n’ont pas été retenus dans vos frais déductibles de vos revenus locatifs. Il faut pour cela pouvoir fournir les justificatifs des travaux effectués par des professionnels. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est également possible de décompter un montant forfaitaire de 15  % du prix d’acquisition à la place de la prise en compte des frais réels.

La plus-value bénéficie d’un abattement à l’impôt sur le revenu et à la CSG-CRDS. Le taux des abattements est fonction du nombre d’année de détention comme illustré ci-dessous  :

Après avoir appliqué les différents abattements, vous obtenez une plus-value immobilière nette qui sera imposée à 19  % quelque soit votre TMI, concernant l’impôt sur le revenu ainsi qu’à 17.2 % pour les prélèvements sociaux.

Plus-value immobilière professionnelle

Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier seront imposées comme des plus-values professionnelles et non comme des plus-values immobilières classiques  : le montant de la plus-value sera calculé par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. C’est-à-dire que les amortissements réalisés sur le prix d’achat seront déduits du prix d’acquisition. Ainsi, cela viendra considérablement augmenter le montant de la plus-value.  

Il n’y a aucun abattement par rapport à la durée de détention dans le cas d’une SCI à l’IS pour les plus-values immobilières.  Le montant de cette plus-value sera directement ajouté aux résultats de la SCI. De ce fait, les bénéfices dégagés seront soumis à l’impot sur les societes. Il est pour rappel de 15 % jusqu’à 38120 € de bénéfice puis de 33,33 % au-dela cette limite. Les associés pourront alors percevoir des dividendes sur les bénéfices après impôts de la société et ceux-ci seront alors imposés sur les revenus après un abattement de 40  % et sur les prélèvements sociaux (sans abattement) à 17.2  %.

Une plus-value réalisée avec une SCI à l’IS sera donc calculée sur une base plus importante et sera plus fortement imposée. Il faut donc étudier les gains procurés par l’amortissement du bien et les comparer au surcoût par rapport à la plus-value de cession.

Voici le schéma qui résume le processus  :

Comparaison

Une plus-value réalisée avec une SCI à l’IS sera donc calculée sur une base plus importante et sera plus fortement imposée. Il faut donc étudier les gains procurés par l’amortissement du bien et les comparer au surcoût par rapport à la plus-value de cession.
A l’inverse du LMNP où on amortit le bien mais le régime de la plus value reste classique. Ce qui est extrêmement avantageux. Ce n’est pas une erreur. En effet, en location meublée non professionnelle, même si le bien est inscrit à l’actif du bilan comptable, il reste soumis aux plus-values des particuliers. C’est une spécificité du régime de la location meublée et en fait une des dernières niches fiscales.

Nous allons faire un exemple pour illustrer les deux plus values.
Voici les données :
– Prix de vente : 100 000€
– Prix d’achat : 80 000€
– Durée de détention : 20 ans
– Taux d’amortissement : 4 %
– IS : 15 %

Le bien étant détenu 20 ans il y a un abattement de 90 % concernant l’IR à 19 % et de 24.75 % pour les prélèvements sociaux à 17.2 %.

Il y a un rapport de 4.2 entre les deux impositions soit une différence de plus de 10 % par rapport au prix d’achat. Cette variation est à nuancer. En effet, la SCI à l’IS a permis de payer moins d’impôt pendant la détention et donc a permit de préserver la trésorerie. Par exemple, si on prend une personne avec une TMI à 30 %, ses bénéfices seront imposés à 42.5 % contre 15 % pour une société, soit 2.8 fois moins. Il faut donc comparer le montant perdu à la revente avec l’argent économisé grâce à l’imposition avantageuse.